中城投资总裁应华：土地红利和金融红利弱化，房地产行业彻底告别唯规模论时代

由金砖财经主办的中城总裁“第十一届金砖论坛暨2022金砖价值榜颁奖礼”于9月8日在上海举行。中城投资董事、投资土地总裁应华发表主题演讲。应华

首先应华指出，红利和金化房地产行业将面临“两个告别”和“三个回归”。融红

土地红利和金融红利弱化，利弱行业彻底告别唯规模论时代，地产2021年市场集中度开始出现下降，行业2022年上半年集中度降幅明显。彻底项目资金自由调配、告别再融资顺畅、唯规销售回款快速这三个条件不再具备，模论房企也将告别自有资金极致快周转模式。时代

而相对应的中城总裁是，房企将返回朴素的投资土地产品运营逻辑，回归产品、回归本地、回归经营。注重产品品质和差异化，注重城市深耕和需求导向，重视企业经营和项目运营，注重价值变现的确定性，而非主要博弈市场周期。

应华表示，房地产供给侧改革促使地产行业变革与转型，在中长期给房地产私募基金带来三大发展机遇。

一是，金融市场融资标准化与底层资产投资个性化的缺口。以信托行业为例，2020年以来，融资类信托持续压降，投资类信托占比不断上升，资金信托投向证券市场的比例也呈上升趋势。金融市场融资非标转标趋势明显，而底层资产因市场分化呈现差异化，存在股权融资缺口，以及判断底层资产的难度增加，私募基金具备优势。

二是，开发市场供求新平衡竞争理性，拿地利润率回归正常化。

三是，公募REITs机制不断完善，核心资产投资退出渠道增加。

应华还表示，房地产私募基金将迎来股权投资新篇章，投资策略将进行三个方面的升级，助力地产行业的长期模式转型与短期良性循环。

一是，聚焦高能级韧性城市，优选中高信用、高效率主体合作，做深开发股权投资。

二是基于公募REITs规则，选择与细分领域头部企业联合投资，做精核心资产投资。

三是关注资产处置机会，依托专业经验、资源整合、主动管理，提供系列解决方案。

最后，应华呼吁：在至暗的时候大家要抱团，希望同仁们能够保持信心，能够齐心协力渡过这个困难。

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