地产股躁动！“三箭齐发”房企融资迎来“里程碑”式进展

原标题：地产股躁动！三箭齐发“三箭齐发”房企融资迎来“里程碑”式进展

29日早盘，地产动房地产股“涨声”一片。股躁、企融一字涨停，资迎、碑式、进展、三箭齐发等开盘时亦触及涨停。地产动房内房股表现同样兴奋，股躁至发稿时，企融碧桂园、资迎富力地产、碑式德信中国、进展正荣地产、三箭齐发龙湖等涨幅超为6%。

引发这波股市躁动的是房地产“第三支箭”，即权益类融资时隔7年后，重新对地产企业敞开大门。

11月28日晚间，监管层再给房企融资发放“大礼包”，证监会发布了股权融资方面的5项优化调整措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资等5大方面。

这一重磅政策的背景是证监会主席易会满此前的发声。11月21日，易会满表示，支持涉房企业开展并购重组及配套融资、支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。有业内人士称，“第三支箭”是对该表态的全面落地，且时间及力度均超出市场预期，覆盖力度广而全。

亿翰智库指出，“第三支箭”发出的同时，监管层也明确资金不仅可用于“保交楼”，还可用于补充流动资金、偿还债务等，一直紧绷的民营房企迎来了“喘息期”，也有助于防止房企暴雷风险的进一步蔓延。

这“第三支箭”还叠加了“第二支箭”的落地、银行向房企的大额授信、“金融16条”对房地产市场的全方位金融支持等多重利好。业内普遍认为，信贷、债券、股权“三支箭”政策组合齐发，有望为房地产风险化解再添助力。

不过也有业内人士提及，无论是发债还是银行授信，目前仍仅有未暴雷的优质房企得到了支持。长远来看，融资能解短期之急，但资金危机化解、企业恢复信心的根本还是回款，后续需求端的调整将更值得关注。

融资支持迎“里程碑式进展”

证监会此次放开房企股权融资的五项措施中，最引市场关注的是前两项，分别为恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

其中，第一项政策明确，并购重组募集资金可用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等；第二项指出，上市房企再融资的募集资金可用于与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。

这意味着，暂停多年的A股市场再融资重新开闸。在2015年吸收合并招商地产、借壳上市A股之后，A股房企权益类融资通道已关闭约7年；若从2010年“新国十条”计，房企再融资则停滞了近12年。

认为，房企股权融资政策优化调整是里程碑式进展。政策意图旨在盘活存量、防范风险，维护房地产市场平稳健康发展。当前行业供需两侧政策已全面转向支持与呵护。

多位受访人士提及，从当前的政策来看，所有上市房企都有资格开展再融资。“按条款，理论上各家都可以争取。”某A股上市房企人士向记者透露，“（28日晚）交易所开了个简短的会，明确再融资主要用于保交楼、稳民生等领域，不能用于新开发项目，各家公司都反应希望细则尽快落地。”

有长期跟踪板块的券商分析师向第一财经表示，“第三支箭”实则把之前两支箭未曾惠及的企业也覆盖了，“很多不在中债增名单中，或者没有拿到银行授信的房企，就可以通过‘第三支箭’进行融资。”

事实上，对于房企发债时普遍面临的市场是否买账的问题，在股权融资方面，难度也相对降低。上述房企人士提及，以定增为例，一方面要与意向投资方确认，另一方面是定增价格，“现在价格很多企业都太低了，也未必是单方面求投资人买”。

上述券商分析师也表示，股权融资相对灵活，“对投资人来说，有两个关键的影响因素，一则是股票的上涨预期，二来当前地产股价够低。”

不过，也有市场人士指出，“第三支箭”对房企而言，见效或许并不会很快，通常定增等股权融资的方案审批时间较长。“‘第三支箭’的推进速度预计会比其他两项支持政策慢，股权融资复杂很多。”上述券商分析师告诉记者，“‘第三支箭’更多的是补充手段，实际落地的作用没有前两支的作用强，但相对而言覆盖到了更多企业。”

另外值得一提的是，证监会给出的股权融资调整优化措施的第一条还明确，允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。克而瑞研究中心指出，并购重组恢复之后，对于想要在A股上市的房企来说，借壳上市成可能；对于爆雷企业来说，可以通过重组，理清债务关系；对于优质房企而言，则增加了收购或者控股其他企业的机会，有利于目前整体行业出清。

已有超2万亿银行授信

实际发行效果几何尚待时间检验，但监管层的托底态度已十分明确。

信贷支持工具、债券融资支持工具、股权融资工具并称支持民企融资的“三支箭”。2018年央行等监管机构通过上述三个融资渠道支持民营企业融资。11月份以来，前两支箭相继落地。

11月21日，证监会主席易会满在论坛演讲时曾明确表示，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。距此发言过去不过7天，“第三支箭”已然射出。而距“第二支箭”债权融资的出台也仅不到3周。

事实上，落地快、力度大是本轮政策一大明显特点。

11月8日，交易商协会对外表示将重启“第二支箭”，提及支持对民营房地产企业发债融资的支持。9日，中债增就发布了《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，明确表示加大对民营房地产企业增信服务力度，有意向的民营房企可提出增信需求。

10日，获得支持的第一家房企浮出水面，龙湖200亿元储架式注册发行被受理。这也就意味着，从官宣到首单确定，“第二支箭”对民营房企的融资支持用时仅3天。

此后，美的置业、新城先后开展了储架式注册发行工作，万科、金地等混合所有制房企也提出了储架式注册发行意向。据中指院统计，储架式注册发行申请金额合计已达930亿元。同时，中债增表示已收到近百家民营房企增信业务意向。

11月23日，中债增出具了对龙湖、美的置业、金辉三家民营房企发债信用增进函，拟首批支持三家企业发行合计47亿元的中期票据。“第二支箭”扩容首批民营房企正式落地。

在“第二支箭”加速推进、房企发债规模大幅增加之时，银行信贷端的融资利好也集中释放。

11月23日，央行、银保监会正式对外发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，也即“金融16条”。随后的11月23至25日，包括工行、农行、中行、建行、交行、邮储、在内的7家大型银行陆续与十多家房企签订了战略合作协议。据不完全统计，3日内，7大银行给予房企的总授信额度已超2万亿元。

监管层以如此频繁而密集的政策予以地产融资支持，业内认为，民营房企的现金流有望出现边际改善，资金压力有望得到一定缓解。平安证券指出，随着房地产信贷、债券、股权政策三箭齐发，行业融资收紧周期已经见底，需求端政策亦在不断宽松，政策风向正在加速转变。

中金公司也指出，当前供给侧支持政策从“第一支箭”银行信贷支持、“第二支箭”债券融资帮扶到“第三支箭”股权融资松绑层层突破，工具全面、力度积极，有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化，对于短期提振市场信心和中长期促进基本面企稳均有助益。

(责任编辑：娱乐)