华润“北进”：半年243亿重仓北京，能弥补上海损失吗？

（文/解红娟 编辑/马媛媛）时隔不足三个月，北进华润置地再现高管人事变动。华润

7月26日，半年华润置地发布公告称，亿重于7月26日起，仓北因本公司的弥补工作安排，李欣辞任公司总裁，上海损失继续担任华润置地执行董事、北进董事会主席及董事委员会内现有职位。华润接任者为首席人力资源官、半年华北大区董事长吴秉琪，亿重获委总裁一职。仓北

公开资料显示，弥补吴秉琪于1993年加入华润（集团）有限公司，上海损失曾任职于华润物业有限公司，北进自2007年加入华润置地至今已有15年。

华北大区结算营业额贡献占比居首位

接过华润置地总裁这一重担前，吴秉琪在华润置地担任最长的职务是华西大区总经理，足足有9年时间。

华西大区最初称为成都大区，2013年10月吴秉琪出任成都大区总经理一职，同时还担任华润置地高级副总裁。

随着房企全国化布局的不断加深，多家房企开启组织架构调整，华润置地也不例外。据年报显示，2016年华润置地将原北京大区及山东大区合并为华北大区、原上海大区及江苏大区合并为华东大区、原福建大区和深圳大区合并为华南大区、原成都大区改为华西大区、原武汉大区改为华中大区、原沈阳大区改为东北大区。

简单来说，就是将企业布局区域从单个城市转为“东南西北中”。

这一次调整带来的影响是，继续担任华西大区总经理的吴秉琪，有机会进一步接触到华润置地集团层面。

机会在2021年到来。彼时，华润置地旗下华东、华西、华北、华南四大区域“区首”互调，其中，华西大区总经理吴秉琪，被调至华北大区任董事长一职务，至今不过一年半。与此同时，华润置地将华南大区一拆二，分为华南大区和深圳大区。

失去了深圳大区后，华南大区在集团结算营业额的占比从排名第一下滑至倒数第二，但华北大区却从第二的位置上升至第一。

数据显示，2021年，华润置地实现开发物业结算营业额1838.6亿元，其中，华北大区贡献409.37亿元，占比高达22.3%；深圳大区贡献220.82亿元，占比12%；华南大区贡献169.92亿元，占比9.2%。

半年斥资242.96亿重仓北京

华润置地押注北方的决心，可在北京集中供地中窥出端倪。

据观察者网不完全统计，在北京2022年首轮集中供地中，华润置地报名参拍10宗块地，是第一批土拍报名地块最多的房企，其次是中海地产和绿城，分别报名参拍7宗地块和6宗地块。

但由于华润置地参拍项目竞得较为火热，不少项目在触及地价上限后转为现场竞报“现房销售”或竞报“政府持有商品住宅产权份额”，最后分别以57.12亿元、22.8亿元竞得玉泉营街道纪家庙村地块、石景山首钢园地块2宗地块，拍地中标率仅20%。

收获不佳的华润置地在北京年内第二轮集中供地继续展开攻势，以报名参拍9宗地块再次成为当时报名地块最多的房企。但和华润置地竞争拍地的对手却换了，分别是报名7宗地块的首开、北京城建，报名4宗地块的中海、金茂。

得益于参拍地块减少，华润置地拍地中标率上升至22.22%，分别以74.7亿元、44.16亿元竞得北京丰台亚林西地块、昌平区北七家镇平西府地块，地价总额高达118.86亿元。

“北京土拍市场上，流水的房企，铁打的华润置地。”业内人士向观察者网表示，自2020年起，华润置地就隐隐有重仓北京的迹象，只是这种迹象在集中供地中表现得更加明显，例如，以联合体的方式在2021年北京首轮土拍推出的30宗地块中参拍不少于7宗地块，且在行业急转而下的2021年二轮供地中华润独立报名参拍了7宗地块。

Ifind数据显示，2017年至2021年，华润置地分别在北京竞得1宗、2宗、3宗、2宗、6宗宅地，拿地总价分别为39.5亿元、76.37亿元、114.6亿元、152亿元和328.78亿元，2021年的拿地金额翻倍。

进入2022年，华润置地在重仓北京土储上依旧毫不手软。截至2021年6月底，华润置地竞得5宗宅地，拿地总价为242.96亿元，占2021年全年北京拿地总价的73.9%。

盘古智库高级研究员江瀚表示，目前华润置地抢占北方市场是比较明显的，或者说，华润置地有着向北、向未涉足的市场进一步挺进的趋势。

填补上海市场空缺

据业内人士透露，华润置地在北京市场的争夺，一方面是出于对规模扩张的诉求，一方面是为了填补上海市场的空缺。

华润置地曾在2020年年报中指出，要实现“重塑华润置地”的战略目标，实现开发销售型业务签约额行业前十、购物中心综合实力行业第一、华润万象生活物管进入第一梯队、商管保持行业第一等发展目标。

即使在楼市下行的2022年，李欣也表示，华润置地是比较看重行业排名的，希望销售目标在去年的签约额基础上能够有所提升，排名能有所提升。虽然李欣否认华润置地并非唯规模论，但想要实现签约额的增长自然少不了拿地、开发。

此外，由于参与了2020年4月发生的虹口“围标”事件，华润置地不得不面临上海土储告急却无法补仓的窘境。

尽管没有公开的处罚文件禁止华润置地拿地，但自2020年至今已有2年时间，华润置地并未在上海任一场土拍现场出现，另传言在报名2021年上海首次集中出让时还遭到了官方的拒绝。

受无房可售影响，华润置地在上海权益销售额排名持续下滑。克而瑞数据显示，2018年至2021年，华润置地在上海权益销售额的排名分别为第10名、第11名、第13名和第19名。

在华润置地内部，“围标”事件的影响也在逐步加大。数据显示，2019年至2021年，华东大区分别实现签约额729.27亿元、793.42亿元、736.48亿元，占总签约额的30.1%、27.8%、23.3%，均在2021年出现明显下滑。

值得一提的是，上海标的高、货值大、利润空间足，想通过环沪城市填补份额十分困难，最理想的方法是通过北京、广州、深圳三个一线城市分摊压力。

亿翰智库研究总监于小雨指出，管理者确实会对企业布局的侧重有影响，但现在房地产的形势已经发生了翻天覆地的变化，未来企业的布局会回归“双核”——核心城市、核心板块，原来管理者熟悉的区域也肯定是优选核心区域布局。

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