碧桂园“寒冬练内功”，现阶段更重视经营与财务安全

作者：林采薇

8月30日，碧桂碧桂园发布2022中期业绩报告，园寒录得总营业收入约1623.6亿，冬练段更毛利约172.1亿，内功本公司股东应占核心净利润约49.1亿。现阶企业纷纷折价甩货的重视残酷竞争环境下，碧桂园在保持销售规模领先的经营同时，还能实现正的财务经营收益实属不易。

第三方机构克而瑞发布的安全数据显示，2022年1-6月百强房企累计权益销售的碧桂同比降幅达到51%，出现腰斩。园寒作为龙头房企，冬练段更碧桂园的内功表现亦受拖累，集团连同联合营公司实现半年权益合约销售金额1851亿（人民币，现阶下同），重视低于去年同期水平，不过下跌幅度优于百强房企跌幅水平，从全口径销售金额排名来看，碧桂园仍然处于行业销冠地位。

碧桂园管理层在中期业绩发布会上表示，这一轮市场调整周期的时间和幅度都超过了预期，目前，市场仍在筑底，行业尚未出清，这对公司的经营确实带来了比较大的伤害，同时，公司依然对房地产的市场前景充满信心，尽管无法判断市场底部筑底的时间有多长，但房地产仍然会是一个在长效机制下健康、规模体量超十万亿规模的市场，活下来的企业将会有更大的机会。

据介绍，在市场底部盘整之际，碧桂园在保障公司稳定运营和经营安全的同时，将重心放在保证现金流、资产负债表和利润表的平衡上，即现阶段，重点会保障现金流的稳定和绝对安全。截至报告期末，碧桂园账面可动用现金余额1479.8亿，而未来一年内到期需兑付短期债务为729亿，现金短债比维持在2倍的水平，有能力应对市场筑底周期的偿债需求。

数据显示，今年上半年，碧桂园在214个城市，如约交付1070批次，超25万套房屋；下半年计划交付50万套，公司账面已售未结转资源（合同负债）高达7319亿，这将在一定程度上保障公司下半年经营绩效的提升。

极力维持公司经营稳定

2022年上半年，绝大多数房企经营绩效出现下滑甚至亏损，中指院统计数据显示，已发布了业绩预报的房企约90家，其中近50家业绩预亏，另外还有一部分爆雷房企尚未披露2021年年报而处于停牌状态。

在此情景下，碧桂园的经营也遭受波及。上半年总营业收入约1623.6亿，毛利约172.1亿，本公司股东应占核心净利润约49.1亿，均较上年同期有所下降。据悉，碧桂园本期利润下降主要受到多方面因素影响：一是疫情频发让多个区域施工节奏受阻，交付规模下降，从而影响结算数据；二是本报告期纳入结算的项目销售毛利较低，特别是2018年、2019年拿地的部分项目，受市场下行的影响尤为明显；三是为保障现金流的平衡，公司对部分区域的尾盘资产做了一些量价平衡的安排，从而对毛利率构成压力；此外，公司基于审慎性原则计提的减值，以及汇率波动造成的汇兑损失，都使利润表承压。

公司表示，利润下降的因素多为非现金性质，而且只是阶段性问题，下半年，公司预计交付50万套房屋，随着结转规模大幅提升，相信整体盈利水平将有所好转。

值得关注的是，即便盈利能力减弱，但在市场寒冬中，碧桂园的报表依然透露出一定的安全边际，资产结构和现金流情况均处于良好状态，反映在行业艰难背景下，公司为保证现金流、资产负债表及利润平衡上所努力的成效。

上半年，碧桂园累计权益销售1851亿，权益现金回款1702.9亿，权益回款率92%，已连续7年回款率超过90%，经营性现金流继续为正；截至报告期末，公司账面可动用现金余额1479.8亿，可动用现金为短期债务的2倍。

同时，公司通过经营性现金流偿还高成本、期限短的融资，进一步优化债务结构，截至6月30日，集团总借贷余额为2936.8亿，较去年同期下降7.6个百分点，剔除预收账款的资产负债率也从2020年中期的81%下降至72%，净借贷比率仅为48.1%，连续多年保持在60%以下。

资料显示，碧桂园为呵护市场信心和公司信用，从2021年底至2022年5月，累计购回本金总额5570万美元优先票据，今年6月，公司又以自有资金提早完成一笔美元优先票据的赎回，本息共计4.1亿美元。此外，公司董监事承诺以市场化方式在境内二级市场购买不超过1亿元公司债券，目前已实施购买5999万元，充分体现核心管理层对公司未来持续经营能力和偿债能力的坚定信心。7月份，公司再度公告，集团全资附属公司将以市场化方式在境内二级市场购买碧桂园地产公司债券，首期规模不超过10亿元，截至8月底，该项计划已累计购买约2.8亿元。与此同时，在海外债券市场急剧波动之际，公司选择配股融资超过20亿港元，并全数用于回购债券。

碧桂园总裁莫斌表示，行业艰难，作为头部企业需要担当与坚持，未来，碧桂园有能力亦有实力确保期房完美交付、保障所有债权刚性兑付，保证公司始终处于稳定经营状态下，直到市场迎来转机走上正轨。

更重视现金流安全

目前，全国各地频繁释放利好提振楼市信心，LPR长期利率下调等金融支持政策亦陆续出台，楼市政策的回暖有望带动市场面的筑底。对于后市，碧桂园管理层仍然保持了谨慎的态度，表示还无法判断市场是否已经出清，应该已经在筑底过程中，而公司已经将现行的经营策略计划到了2023年中期，预计那时候市场有望回归到正常水平。

因此，公司已制定了市场底部盘亘周期的经营计划：一是拥有充沛的货量，预计全年权益可售货值不低于5300亿，且该部分货量预计全年去化率不低于68%；二是均衡的布局可以对冲市场分化和局部疫情的恶化，公司可以通过调节货量供给，采取“以销定产”、“精准供货”去对冲风险，应对市场的不确定性。

数据显示，碧桂园截至6月末的项目可售资源约1.22万亿，另有潜在权益可售资源2917亿，两项合计约1.51万亿，这些项目中，96%位于常住人口50万以上的区域，77%位于人口流入区域，75%位于长三角/珠三角/环渤海等五大都市圈。

基于财务安全原则，碧桂园同时在收入端和支出端加强管控，通过可动用现金管理，保持收支平衡状态。在收入端，公司继续强调销售回款效率，上半年平均按揭放款天数同比提升19天，新签约权益回款率提升了2个百分点；在大宗资产处置方面，公司在上半年盘活收回了69亿；另外，为提高与合作方在项目层面资金使用效率，公司已启动与39家合作方的项目分家。

支出方面，则严格进行复工铺排，从源头严控开工量，真正做到“以销定产”，在“保交付”的前提下，避免无效开工带来的工程支付增加，预计全年工程款支付较往年有大幅下降，经营性现金流支出压力减小。

总体而言，在现金管理上，碧桂园目前进行每周资金计划的滚动铺排，确保有足够的时间、空间应对短期压力，“削峰平谷”，以平滑可能存在的阶段性波动，留足安全垫以应对外部的不确定性。2022年下半年，碧桂园在境外已无到期美元债；境内有两笔债达到可回售状态，合计40亿元，公司称已做好了相关的资金安排。

作为信用等级较高的民营房企，碧桂园是政府监管支持的示范性房企，融资渠道相对较为通畅。在今年境外资本市场几乎停滞的状态下，公司发行可转债折合33.68亿人民币，配售新股折合24.1亿人民币；去年下半年至今，公司境内发行公司债及中票合计61亿、供应链ABS及ABN合计87亿，是为数不多能够进行全品种融资的民营房地产企业之一。

伍碧君透露，金融机构对于优质民企的融资还是比较友好的，公司在融资方面的压力不算大，目前在交易商协会和中债信用增进公司的支持下，碧桂园也在推进中票的发行，预计9月份至年底，可以发行完50亿中票，同时，相信境内外债券价格会伴随着行业的改善，逐步回到合理水平。